Финансовый форум лидеров рынка недвижимости

- Какие вызовы и точки роста вы выделили бы в качестве ключевых на рынке проектного финансирования в 2023 году? Каковы ваши ожидания по динамике новых выдач кредитов застройщикам в 2023 году?

- Самым главным вызовом в 2023 году будет попытка всего рынка недвижимости сохранить сокращающийся спрос на первичном рынке жилья, что окажет значительное влияние на доходную часть любого строящегося проекта.

В текущем году банки будут подходить к выдаче новых проектных кредитов более осмотрительно, так как прогнозирование будущих потоков любого проекта в текущей фазе рынка значительно осложнено.

Стоит отметить, что за банками остается обязательство продолжать финансировать проекты, на которые уже установлены кредитные лимиты. К таким проектам будет приковано больше внимания вследствие таких вызовов, как контроль себестоимости строительства, стимуляция текущего и отложенного спроса, а также поддержание качества конечного продукта, на которое в первую очередь ориентируется покупатель.

- На ваш взгляд, окажет ли субсидирование строительства существенное позитивное влияние на застройщиков в 2023 году или программа исчерпала себя?

- Мы считаем, что программы субсидирования себя не исчерпали и видим, что конечный покупатель в текущей ситуации при принятии решения по приобретению жилья в первую очередь ищет для себя выгоду с учетом использования программ, на которые может претендовать, будь то государственная ипотека или ипотека для IT-специалистов.

Стоит отметить, что в 2022 году около 70% всех сделок происходило с использованием ипотечных средств в рамках программ субсидирования либо государства, либо застройщика.

- Рассматриваете ли вы секьюритизацию сегодня в качестве рабочего инструмента по привлечению средств или по вашим расчетам она менее эффективна в сравнении с другими инструментами?

- На рынке существует много инструментов по привлечению собственных средств в проект, таких как мезонинный кредит, банковская гарантия оплаты земельного участка из средств на эскроу и секьюритизация проекта.

При принятии решений девелопер, как правило, сравнивает стоимость всех доступных инструментов. При секьюритизации проекта самый главный вопрос, возникающий при обсуждении, – какую доходность может девелопер гарантировать инвестору?

Учитывая все риски строительного проекта, которые инвестор может разделить с застройщиком, доходность должна быть сопоставима с корпоративными облигациями или иными инструментами соответствующей отрасли.

- Какую динамику ипотечных выдач в целом по рынку вы ожидаете в 2023 году? Что будет являться основным драйвером новых выдач? Насколько существенное влияние на выдачи, по вашему мнению, окажут ограничения Банка России (введение макропруденциальных надбавок, повышение норм резервирования ипотеки с низкими ставками)?

- Выдача ипотечных кредитов в 2023 году может сократиться на 15% по сравнению с 2022-м. Основные причины – рост процентных ставок, относительно высокий уровень цен на жилье, сворачивание рискованных схем по ипотеке от застройщика.

ЦБ РФ предпринял меры по ограничению ипотеки с низкими процентными ставками от застройщика. В результате процентные ставки по подобным продуктам выросли с 0–3  до 4–6%, что значительно снизило их привлекательность для покупателей. Расширение семейной ипотеки поддержит спрос на первичном рынке, а возможность торга по цене – вторичный рынок.

- Как, по вашему мнению, будет меняться соотношение выдач ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья в текущем году? Почему? 

Как вы оцениваете влияние регуляторного ужесточения ипотечного рынка на объемы продаж застройщиков?

- В обоих сегментах будет наблюдаться снижение объема ипотечного кредитования.

- На фоне низких ставок по ипотеке от застройщиков, наблюдавшихся в прошлом году, увеличился средний срок ипотечного кредита до 24 лет. Кроме того, регулятор отмечает снижение стандартов качества в кредитной политике банков. По вашему мнению, претерпит ли существенные изменения качество кредитного портфеля в текущем году?

- Увеличение срока кредита при околонулевых процентных ставках не приводит к росту процентных выплат. Наоборот, ежемесячный платеж становится меньше. Однако ипотека по околонулевым ставкам позволяла получить одобрение заемщикам, доход которых был недостаточен для получения ипотеки по стандартным условиям. Тем не менее практика показывает, что россияне, как правило, в любом случае добросовестно относятся к выплатам по ипотечным кредитам, поэтому ухудшения качества кредитного портфеля ждать не стоит.

- Считаете ли вы, что платежеспособный спрос на ипотеку исчерпан на фоне стагнации реальных доходов населения? Почему?

- Спрос не исчерпан, а доступность покупки жилья в ипотеку остается на уровне, при котором в предыдущие годы спрос был устойчивым.

Номинальные зарплаты в среднем в России в 2022 году были почти на 13% выше, чем в 2021-м. В реальном выражении снизились всего на 1%, несмотря на инфляционный шок, который пришелся на весну 2022 года.

- На фоне дефицита федерального бюджета видите ли вы перспективы пролонгации субсидируемой ипотеки после 01.07.2024? Видите ли вы необходимость дополнительных мер государственной поддержки ипотечного рынка? Если да, то какие?

- Дефицит бюджета в сравнении с ВВП находится на относительно низком уровне и может составить около 3% ВВП в 2023 году. Это не создает рисков для пролонгации ипотеки после 01.07.2024.

- Расскажите, пожалуйста, какие особенности вы выделяете при оказании услуг компаниям из индустрии девелопмента? Приведите, пожалуйста, примеры удачных кейсов?

- Важным аспектом при работе с эмитентами-девелоперами является наличие четко выстроенной структуры группы и консолидированной отчетности, составленной по стандартам МСФО. Так как каждый проект (многоквартирный дом) реализуется на отдельной SPV-компании, то без данных по всей группе невозможно оценить действительную картину финансового положения и перспективы возврата облигационного займа. Безусловно, в числе удачных кейсов можно выделить группу компаний «Глоракс». Эмитентом является холдинговая компания, владеющая всеми специализированными застройщиками группы, ведется консолидированная отчетность МСФО. Данные аспекты во много повлияли на успешное размещение уже двух облигационных выпусков группы компаний «Глоракс».

- Какие специфические риски имеются у жилищных девелоперов по сравнению с вашими клиентами из других индустрий?

- Отрасль жилищного строительства, безусловно, зависима от уровня доходов населения. Поэтому кризисные явления всегда очень сильно в негативном ключе отражаются на девелоперах. Так же влияет наличие и отсутствие государственной поддержки рынка жилищного строительства (льготная ипотека, маткапитал и т. д.). Данные риски плохо просчитываемы, так как во многом вытекают из внешних макроэкономических и даже геополитических факторов. При этом отрасль жилищного строительства всегда была, есть и будет одним из главных драйверов развития экономики страны, поэтому можно рассчитывать, что государство будет поддерживать ее и стимулировать.

- Как развивался интерес инвесторов к индустрии жилищного девелопмента в последние годы? Какие тенденции вы ожидаете в будущем?

- Инвесторы в последние годы проявляют серьезный интерес к бондам девелоперов, так как подобные бумаги размещаются с премией к рынку. То есть эмитент-девелопер дает ставку на несколько пунктов выше, чем эмитент со схожим рейтингом, но из другой отрасли. Наличие такой премии, конечно же, обусловлено факторами риска данной отрасли, о которых было сказано выше.

- Каковы ваши ожидания относительно активности жилищных застройщиков на рынке публичных заимствований в ближайшей перспективе?

- Сейчас складывается благоприятная ситуация для выхода на рынок эмитентов-девелоперов. Спреды на рынке сужаются, доходности идут вниз, и новые выпуски девелоперы могут размещать на более комфортных для себя условиях, особенно если сравнивать текущий год с 2022-м. С высокой долей вероятности мы увидим в этом году достаточное количество как повторных размещений, так и дебютных.

- Какие вы видите преимущества публичных заимствований по сравнению с банковским проектным финансированием и корпоративным кредитованием для жилищных застройщиков?

- Очевидная дороговизна облигаций по сравнению с банковскими кредитами напрямую вытекает из преимуществ, которые эмитенты получают, выходя на рынок публичных заимствований. Это и отсутствие залога, поручительств, жестких ограничений по целевому использованию средств, более сжатые сроки привлечения финансов, возможность индивидуального структурирования займа на условиях эмитента.

- Какими финансовыми характеристиками должен обладать девелопер, чтобы иметь возможность удачно разместить дебютный выпуск на облигационном рынке? Какие шаги ему стоит предварительно предпринять, чтобы удовлетворять требованиям инвесторов и инфраструктурных организаций?

- Для успешного выхода на фондовый рынок потенциальный эмитент, безусловно, должен провести подготовительную работу – правильно структурировать группу компаний, предоставить консолидированную отчетность по МСФО, получить кредитный рейтинг, организовать максимально открытую IR-кампанию.

Если говорить о финансовых критериях, то стоит обратить особое внимание на чистые активы группы, ее выручку, чистую прибыль и стабильность денежного потока.